Con la risposta n. 441 del 30/08/2022, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’usufrutto a tempo determinato costituito prima dei cinque anni dall’acquisto dell’immobile per cui si è beneficiato delle agevolazioni “prima casa” determina la decadenza “parziale” del bonus.
Per cui il recupero a tassazione ordinaria deve essere calcolato non sul valore del bene ma sul valore dell’usufrutto che determina la compressione della proprietà.
Viene precisato che il bonus può essere applicato anche per l’acquisto di una quota dell’immobile.
Allo stesso modo e per la stessa ratio, la vendita di una quota o di una parte di essa prima dei cinque anni determina la perdita del beneficio soltanto per la parte di immobile ceduta.
L’interpretazione è avvalorata, tra l’altro, dalla risoluzione n. 213/2007, secondo cui la cessione del diritto di nuda proprietà, entro il quinquennio dall’acquisto agevolato, comporta la decadenza dai benefici per la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto, applicando al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto, riportati nel prospetto allegato al Tur, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito.
In sintesi, la perdita dello sconto fiscale è rapportata al valore del diritto parziario ceduto.
La soluzione è trasferibile anche ai casi di alienazione parziale del bene tramite costituzione dei diritti reali su richiamati. In riferimento al caso di specie, l’usufrutto “a tempo” a favore della moglie determina una compressione del diritto di piena proprietà sul bene acquistato fino a quando non riacquisirà la piena proprietà dell’abitazione.
In definitiva, la decadenza dall’agevolazione è proporzionale al valore del diritto parziario ceduto.
Le imposte dovranno, quindi, essere recuperate sulla differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria per il valore del diritto alienato.
La base imponibile su cui determinare le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria, dovrà essere rapportata al valore dell’usufrutto a tempo determinato, calcolato secondo le indicazioni dell’articolo 48 del Tur. In particolare, sul valore dell’annualità dovranno essere applicati i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto secondo il prospetto dei coefficienti allegato al Testo unico dell’imposta di registro, con riferimento alla data di acquisto.
Il valore del diritto reale parziario ceduto costituisce la base per il calcolo delle somme dovute per la decadenza parziale dell’agevolazione.